REIT(不動産投資信託)③シニアとインバウンド
シニアとインバウンドターゲットのREIT
大江戸温泉投資法人
温泉を日常の延長とすることに貢献し、温泉を中心とした時間消費型産業と資本市場をつなぐ担い手となって、温泉文化の継承と発展する事を目指しているREITです。
スポンサーは「日本古来より親しまれている温泉を通じて、お客様を笑顔にする。」を事業内容にしている大江戸温泉です。道半ばでやめてしまった旅館・ホテルを再生して成長しているビジネスモデルで注目の大江戸温泉です。
2016年8月上場に9件資産規模268億円でしたが、2018年5月には14件367億円に成長。
2021年には700~1000億円の資産規模に継続的な外部成長を追及している法人です。
ポートフェリオ2017年7月現在
S-1 ⼤江⼾温泉物語 レオマリゾート ⾹川県
S-2 ⼤江⼾温泉物語 伊勢志摩 三重県
S-3 伊東ホテルニュー岡部 静岡県
S-4 ⼤江⼾温泉物語 あたみ 静岡県
S-5 ⼤江⼾温泉物語 ⼟肥マリンホテル 静岡県
S-6 ⼤江⼾温泉物語 あわら 福井県
S-7 ⼤江⼾温泉物語 かもしか荘 栃⽊県
S-8 ⼤江⼾温泉物語 伊⾹保 群⾺県
S-9 ⼤江⼾温泉物語 君津の森 千葉県
S-10 ⼤江⼾温泉物語 ⻑崎ホテル清⾵ ⻑崎県
S-11 ⼤江⼾温泉物語 幸雲閣 宮城県
S-12 ⻤怒川観光ホテル 栃⽊県
S-13 ⼤江⼾温泉物語 きのさき 兵庫県
S-14 ⼤江⼾温泉物語 東⼭グランドホテル 福島県
の14件あります。
客室稼働率は85.3%と観光産業では非常に高く、ビジネスホテルの平均稼働率74%を越えています。しかし同じREITのオフィスタイプに比べては劣ります。
不動産の鑑定評価額は39,962百万円 です。取得価格は36,705百万円です。
古い温泉旅館やホテルの再生ですので、平均築年数は37年以上です。
全物件のPML( 地震による予想最⼤損害率)値は2.7%です。首都圏中心のオフィスREITのジャパンエクステリアが1.7%なので、少し高めです。
分配金
分配金利回り 5.56%
2018年5月 2435円
2018年11月 2410円(予定)
2018年8月8日現在
株価 87100円
時価総額 20,498百万円
営業純利益(NOI)を不動産価格で割ってものが、「NOI利回り」と言いますが、NOI(営業利益)1,334 百万円、原価償却後のNOI利回りは5.0% です。
NAV1口 (保有不動産の時価 - 借入金などの負債)÷投資口数 100,983円
NAV倍率 株価÷NAV1口 0.86倍 少し株価が安めです。
LTV(総資産有利子負債比率) 42.2%は標準的です。
まとめ
インバウンドとシニアターゲットで稼働率は高い物件ですが、築年数が37年以上と高いので修繕費が高くなるとことが気になります。
もう少し株価が下がれば、利回りが上がり投資対象になります。