REIT(不動産投資信託)②
時価総額
東京オリンピックの2020年以降は不動産の下落が始まると言われています。まだ1年以上あるので、不動産が値下がりしてから、不動産に少額から始められるJ - REITを勉強しましょう。
時価総額 2018年8月3日時点
先ずは、時価総額の大きな所を確認しましょう。単に規模が大きだけでなく、人気のバロメーターにもなります。
1位 8951日本ビルファンド投資法人
株価622,000 時価総額 878,264百万円
三井不動産がメインスポンサーのJ-REIT最大規模の総資産・時価総額の銘柄です。2001年J-REIT発足からの最古参銘柄です。優良物件が多い。安心して投資できる銘柄の1つです。
ポートフェリオ構築方針
リスクを軽減させることを目的として、「東京都心部」・「東京周辺都市部」・「地方都市部」の３地域に分類し、70%以上を「東京都心部」と「東京周辺都市部」から、30%以下を「地方都市部」から、取得することにより地域分散方針です。
ポートフェリオ
- 東京都心5区 取得価格の51%
- 東京23区(東京都心5区含む) 取得価格の80.8%
- 東京周辺都市部 取得価格の7.9％
- 地方都市部 取得価格の11.9％
- 物件稼働率 99.5％
東京都心に50％以上投資、稼働率も非常に高いJ-REIT東の横綱
財務基盤
- 総資産有利子負債比率（LTV）40.8％
- 長期固定金利比率 95.2％
- 格付け JCR AA+ R&I AA S&P A+
- 日本銀行の投資基準を満たしている数少ないREIT 銘柄
- NAV(純資産の総額を投資信託の発行口数で割ったもの）倍率 1.20
分配金
2017年12月 9370円
2018年 6月 9620円
年間18990円 利回り3.17%
２位 8952ジャパンリアルエステイト投資法人
株価582,000円 時価総額806,192百万円
三菱地所(運営会社株主9割)と三井物産(運営会社株主1割)がメインスポンサーの銘柄です。REIT最大規模の総資産・時価総額の銘柄です。2001年J-REIT発足からの最古参銘柄です。優良物件が多く安心して投資できる銘柄の1つです。
運用方針
- スポンサーとの更なる連携強化による着実な外部成⻑
- スポンサーを中⼼とした相対取引による物件取得を⽬指す
- 取得⽅法の多様化を図る
- 継続的なポートフォリオの質の強化
- 築浅、安定した収益、⼤規模等競争⼒の⾼い物件を取得
- 外部環境や財務状況とのバランスを考慮した物件取得
- 賃貸マーケット状況、交通利便性等を総合的に勘案し、ポートフォリオの質の強化に資する資産の⼊替を中⻑期的に検討
ポートフェリオ構築方針
リスク等を軽減させることを目的として、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件を70％以上、その他の地方都市に所在する物件を30％以下として、地域分散を考慮した運用を行う方針です。
ポートフェリオ
- 東京都心5区 取得価格の69.3%
- 東京23区(東京都心5区含む) 取得価格の76%
- 東京周辺都市部 取得価格の7.1％
- 地方都市部 取得価格の16.9%
- 物件稼働率 99.2％
東京都心に65％以上投資、稼働率も非常に高いJ-REIT西の横綱
財務基盤
- 総資産有利子負債比率（LTV）43.2％
- 長期固定金利比率 92.1％
- 格付け JCR AA MCO AA S&P A+
- 日本銀行の投資基準を満たしている数少ないREIT 銘柄
- NAV(純資産の総額を投資信託の発行口数で割ったもの）倍率 1.13
分配金
2018年3月 9336円
2018年 9月 9140円
年間18476円 利回り3.18%
ポートフェリオPML＝1.7％
PML値 ＝ 『地震による予想最⼤損害率』
50年間に10％の確率で発⽣する⼤地震を想定した場合、被災後の建築物を被災前の状態に復旧する⼯事費の再調達価格に対する⽐率が低い
上記①②の銘柄は、規模・物件・財務・方針で安心して購入できる銘柄です。
株価が下がり、利回りが上がると本当にオススメできる銘柄です。
