REIT(不動産投資信託)① - 雑食系おやじ日記

REITとは

REITとは不動産投資信託の事です。REITは「Real Estate Investment Trust」の略でREITです。

投資家から集めたお金を不動産に投資し、賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品です。

不動産投資は直接物件を買い運営する(大家さん)場合や、複数のオーナーでいて、運営会社が運営する不動産投資信託などがあります。

不動産投資信託の中にも、不動産会社が募集して運営する(私募)物と、上場不動産投資信託(J -REIT)があります。

ここでは、物件情報や運営の透明性が高い、J -REITをお話しします。

J-REITメリット

①配当が通常より多くなる仕組み

企業が不動産で利益が出た場合、法人税が引かれて、その後の利益から配当が払われます。

J-REITでは、利益の大部分を配当として支払うことにより、法人税が免除されます。その分多くの配当が還元されます。（法人税は約40％）J-REITでは収益の90％超を配当すると、配当した額に対して法人税が免除されます。

利回りは日経平均に比べても18年8月2日現在2倍以上あります。

銘柄	利回り
日経平均	1.91%
国債	0.121%
J-REIT	4.09%

②少額から投資できる

不動産を直接買う場合は少なくとも数百万円以上の投資額が必要になります。

J-REITでは十万円から投資可能です。

③不動産投資への知識が少なくてすむ

直接物件を買い、それを運営する場合は、利益が出やすい物件の情報を集め・選択して購入し、それを運営する必要があります。J-REITは不動産のプロの運営会社が購入・運営し利益が出ますので、投資家は運営会社を選択するだけで済みます。

④流動性と手数料が低い

J-REITは株式と同様に上場したETFです。東証が開いていれば、売買が容易にできます。もちろん投資信託に比べて手数料も低くなっています。

J-REITデメリット

①運営会社の倒産

通常の株式会社と同様に、倒産のリスクがあります。運営会社とその親会社の状況を監視して下さい。

②上場廃止

上場企業と同様に、J-REITの上場基準があります。基準を満たさなくなった場合は、上場廃止になります。最悪価値が無くなるか、私募になって利益から法人税が搾取され、配当が大幅に減ります。

J-REITを選択する上での種類

①単一用途特化型と複数用途型

投資する上で、伸びる分野を銘柄選択の対象とする

単一用途型・・・オフィスビル特化型・住居特化型・商業施設特化型・物流施設特化型・ホテル特化型

複数用途型・・・オフィスビルと商業施設など、2個以上の複合型と３個以上の総合型があります。

②投資先エリア

福岡リートや阪急リートは福岡・大阪に限定した投資ですが、それ以外でも投資エリアは、必ず確認してください。

50年後に日本の人口は8000万人台に減ります。今の人口の2／3になります。そのうち４0％の3000万人以上が65才以上です。東京、名古屋などの3大都市圏に集中する一方、全国の6割以上のエリアで人口が半分以下になります。50年後の考えずにどんどん人口が減っていくことを考慮して投資先を選択してください。